Уникальный пример реставрации объекта культурного наследия

18 апреля в день Всемирного дня охраны памятников и исторических мест мы поговорили с командой 1&3, которая восстановила старое здание «Красных казарм» и сделала его частью нового жилого квартала.

В прошлом году на одном городском бизнес-форуме обсуждалась программа «Дом за рубль» и звучала критика в адрес застройщиков — мол, исторические здания теряются, а девелопмент всё чаще идёт по пути полного обновления среды. Однако в городе есть и другие примеры. Мы встретились с теми, кто подошёл к архитектурному наследию иначе — сохранил здание и дал ему новую жизнь. С чего всё начиналось, какие задачи пришлось решать и почему сохранение стало важной частью проекта — читайте в нашем материале.

В 2017 году, когда начинали строить «Михайловский парк-квартал» встал вопрос в отношение старого и заброшенного здания "«Красных казарм» Приемный покой" — сносить или восстанавливать. По инициативе застройщика было принято решение восстановить и отреставрировать здание.

До реставрации объект находился в критическом состоянии: разрушенные стены, утрата функциональности, отсутствие перекрытий и кровли. В 2013 году Администрация Томской области и Комитет по охране объектов культурного наследия проделали большой объем работы, чтобы у здания появился официальный документ — паспорт объекта культурного наследия. Это помогло нам ускорить процесс восстановления здания, так как документ уже содержал информацию об исторических, культурных, архитектурных и других особенностях «Красных казарм».

Для работы над проектом мы пригласили разных экспертов: томских архитекторов, специалистов со стороны заказчика, а позже в процесс включились специалисты из Европы. Мы уже имеем небольшой опыт восстановления объекта ОКН — это соседнее здание (ул. Пушкина, 63Г), где у нас находится основной офис 1&3. Восстановление этого здания было проведено в более «легком» режиме. Мы покрасили фасад, отремонтировали стены, поменяли окна. В процессе получили огромный опыт, который пригодился нам при реставрации нового памятника архитектуры.

К процессу восстановления подошли комплексно и включили «Красные казармы» в общий проект — в концепцию благоустройства и архитектурную концепцию будущего квартала. Обратите внимание, что «Михайловский парк-квартал» имеет форму «треугольника»: дом в районе памятника имеет высоту всего лишь 5 этажей, а секция, которая ближе к памятнику, самая низкая, имитируя визуально «поклон» в сторону памятника.

Бернард Франкен, основатель немецкого бюро «Franken Architekten», создал архитектурную концепцию «Михайловского парк—квартала» и ему очень импонировала идея сохранения памятника культурного наследия города. Он концептуально попробовал установить связь между этим историческим зданием и современной жилой архитектурой. Мы, как застройщик отдаем дань прошлому, смело глядя в будущее и отдавая дань нашим предкам, которые здесь когда-то трудились и строили эти казармы. Правда по своему первоначальному назначению они, конечно, практически не работали. Казармы были возведены в 1910—14 годах на участке Военно-Инженерного Ведомства. Вскоре началась революция и передел, и здание стало выполнять другие функции, не те, для которых оно было изначально предназначено. Впрочем, такова его судьба и сейчас.

Кроме военного госпиталя, здесь располагалась метрологическая лаборатория. Далее здесь располагался завод, который разрабатывал подшипники. По сути, это был лабораторный комплекс, где выполнялись различные измерения, соблюдались стандарты — в общем, контролировалось качество выпускаемой продукции. После банкротства завода все это имущество осталось бесхозным и было выставлено на торги — весь комплекс зданий и земельных участков. В бесхозном состоянии оно простояло более 10 лет.

Здание «Красных казарм» имеет статус объекта культурного наследия, поэтому без определенного регламента по реставрации и его соблюдения, мы обойтись не смогли. Первоначально был разработан проект реставрации и приспособления для современного использования. Тут нам помогли специалисты ТГАСУ, которые разработали проектное предложение, связанное с восстановлением этого здания, куда входили также комплексные историко-архивные и библиографические исследования. Вся проектная документация согласовывалась с нашим Комитетом по охране объектов культурного наследия, и далее только под его контролем проводились работы по восстановлению казарм. Нашей целью было не нарушить то, что изначально здесь было заложено.

После фиксации текущего состояния здания, совместно с заказчиком разработан план мероприятий по восстановлению объекта (дефектная ведомость). Следом мы начали реализацию плана: переложили стены и некоторые участки стен, начали работу над усилением фундамента. Весь фундамент был бутовый, а для того, чтобы его усилить пришлось откопать его с двух сторон — внутри и снаружи объекта.

Определенным образом были выкопаны траншеи, была выставлена опалубка, заведена арматура внутрь бутовой кладки, выставлен арматурный каркас — все это было сделано в рамках проектной документации и расчетов. Мы построили железобетонный фундамент, который, по сути, обхватил существующую бутовую основу и включил в работу всю конструкцию. В результате у нас получилось два фундамента в одном: современное решение и историческое, которые совместно работают и достаточно надежно несут этот объект.

Кроме фундамента, чтобы производить работы внутри, необходимо было восстановить кровлю в ее историческом виде. Изучая проекты-аналоги — в Тюмени, Екатеринбурге, Москве — то, каким образом восстанавливают памятники архитектурного наследия там, мы обратили внимание на то, что часто кровлю выполняют в черных тонах. Нашли этому архивные подтверждения: крыша у этого объекта в первоначальном варианте была покрыта толью — это плотная, водонепроницаемая смесь, которая используется для гидроизоляции и защиты конструкций от влаги и имеет темный цвет.

Так мы нашли основания, чтобы восстановить кровлю в черном цвете. Вовремя восстановление черная кровля не была такой модной, как сейчас. Поэтому найти нужные материалы, заказать определенную кровлю, найти бригаду, которая смогла бы сделать фальцевую кровлю и повторить ее форму в том виде, в котором она была раньше — стоило больших сил. Также согласно проекту, мы сделали специальные «отливы» на фасаде — это небольшие фасадные элементы, сделанные из того же металла.

Дальше мы столкнулись с вопросом окон — каким образом их сделать, чтобы сохранить их исторический вид и придать им современный функционал. Раньше в Томске была мастерская «Спецпроектреставрация», где специалисты с большим опытом и с помощью определенных технологий, могли воссоздать подходящее окно достаточно качественно, — той же аутентичной формы, которая в этом здании была раньше. На момент, когда мы работали над этим проектом, подобных мастерских в Томске уже не осталось, как и специалистов. Мы принялись искать варианты решения вопроса. Если вы обратите внимание, современные пластиковые окна, которые сейчас устанавливают, имеют такую проблему: элементы, которые в окне открываются, как правило визуально меньше, чем глухие элементы. Получается, что симметричное окно из пластиковых профилей мы уже не можем сделать, а с точки зрения исторического объекта — это проблема.

В итоге мы нашли фирму в Германии, которая предложила нам техническое решение, как это сделать так, чтобы створки открывались, и при этом снаружи все выглядело одинаково по их ширине. Далее мы попросили коллег в ТГАСУ попробовать обосновать такое современное прочтение оконных витражей наших коллег из Германии. Далее к этой амбициозной затее присоединился и Центр по охране памятников, так как там работали высококвалифицированные специалисты чье мнение и опыт был очень важен для нас.

Совместно со всеми привлеченными организациями и специалистами, у нас получилось убедительно обосновать и аргументировать современное технологичное решение в рамках реставрации здания. Также на окнах мы применили специальное архитектурное стекло, чтобы создать определенный внешний вид, а потом стали думать, как будем работать с окнами внутри, решили, что хотелось бы оставить оригинальную кирпичную кладку. Нам было очень важно установить энергоэффективное окно, т.к. в старом здании окно — это основной источник тепло-потерь. Все внутренние откосы окон были утеплены таким образом, чтобы не было продуваний, чтобы нашим будущим коллегам здесь было комфортно работать.

Внутри мы разработали и согласовали определенную перепланировку, которая не влияла на конструктивную схему здания. Гнилые перекрытия были заменены на железобетонные, чтобы придать прочности всему каркасу для надежного эксплуатирования помещения. В процессе демонтажа у нас освободился тот кирпич, который был изначально в перегородках. Мы его сохранили и поштучно почистили. Именно этот кирпич, который в этом здании (а он других размеров, не тех, что сейчас выпускают кирпичные заводы) — пошел на восстановление стен, фасадов здания и оконных проемов.

При разборе одной из стен, была найдена записка, которая сейчас висит на входе в наш офис. В этой записке работники уже из советского прошлого прислали привет будущим потомкам — заложили своеобразную «капсулу времени» в здание. А еще при восстановлении пола на первом этаже, один из работников обнаружил предмет, похожий на гранату. По регламенту, мы вызвали саперов, в итоге это реально оказалось гранатой. Специалисты сказали, что граната оказалась учебная — 1947 года — они ее забрали и увезли с собой.

Наши коллеги, которые занимались восстановлением здания, предложили восстановить его внешнюю текстурную визуальную часть. Мы пробовали разные варианты очистки поверхности, чистили кирпичную кладку вручную, а также с помощью пескоструйной обработки. На внешних стенах было много разных следов краски и раствора, так как к этому зданию делались пристройки, которые долгое время стояли без крыши в полуразрушенном состоянии, кроме того, на поверхности присутствовали черные подтеки от воды — нужно было все почистить.

В итоге поняли, что кроме ручной очистки нет лучшего варианта достойно избавиться от лишних наслоений. Например, при работе с болгаркой, остаются радиальные следы на кирпиче и их видно со стороны. Если же человек шлифует вручную, он делает это не равномерно и хаотично — получается более правильная и естественная обработка. То же самое произошло и со швами: каждый шов нужно было слегка доработать тем составом, который схож с историческим. Если бы мы сделали разделку швов современным способом, здание начало бы смотреться искусственно, потому что швы были бы похожи один на другой. А наша задача была — сохранить исторический фасад. Соответственно, текущие швы чуть доработали, где-то убрали следы красок, потемнения и так далее, а где-то восстановили швы раствором, похожим на прежний.

Так мы создали вид старой кладки, при этом строители предложили обработать кирпич сверху специальной бесцветной гидрофобной пропиткой, чтобы кирпич с годами не потемнел. Сейчас здание покрыто специальным гидрофобным составом — его не видно, его никак не пощупать, но, когда на объект при дожде попадает вода, она легко скатывается по кирпичу, не оставляя на нем никаких следов. Конечно, через какое-то время это покрытие придется наносить заново, но тот визуальный и практичный эффект, который получился — стоит этого.

Подобные нюансы в проектной документации предусмотреть сложно, но есть такой механизм, как строительный контроль и авторский надзор — на всех этапах. Нас мониторили и контролировали специалисты из ТГАСУ. В моменте, когда у нас возникали какие-то вопросы, мы обращались к ним. Были и спорные моменты, которые мы решали не только с ними, но и с Комитетом по охране объектов культурного наследия. Специалисты со стороны этого комитета согласовывали каждое отклонение с экспертом проектной организации — в итоге разрабатывалось какое-то оптимальное решение в тех спорных моментах, с которыми мы сталкивались.

Например, в ходе реализации, нами был разработан проект архитектурной подсветки исторического здания — если обратите внимание, оно вечером подсвечивается. Все это также согласовывается с департаментом: каждый фонарик был утвержден и регламентирован.

Хотим отметить, что очень многое зависит от заказчика, теоретически все можно было сделать куда проще, а также от инвестора. У данного объекта, как и у всей застройки есть инвесторы, которые это все финансируют. Им должно быть понятно, что вложенные деньги потрачены не зря, так как это очень дорогостоящее мероприятие. Построить такой же объект заново выйдет куда дешевле, чем его реставрировать.

Если проанализировать расценки на материалы и работы по реставрации зданий, то они значительно отличаются от сметных расценок, используемых при строительстве объектов с нуля. Это очень сложная работа, и, к сожалению, таких организаций, способных выполнить весь комплекс работ с должным качеством, можно пересчитать по пальцам. Возможно, их уже и вовсе нет в городе.
Например, в этом проекте у нас работал подрядчик, который ранее занимался восстановлением памятников в Томске и был заинтересован в этом деле. К сожалению, руководитель этой организации скончался, и новых подобных организаций не появилось. Речь идет о «Ремстройпроект» — основном подрядчике по восстановлению этого объекта. Стоит отметить, что такие подрядчики — это лицензированные организации, которые подают уведомление о выполнении работ в департамент и находятся под контролем и ведут отчетность перед этим ведомством.

Получается, что помимо контроля со стороны заказчика, за выполнением работ на таком объекте следит и подрядчик, который также отчитывается и рискует своей лицензией (ведь он работает с лицензией Министерства культуры). В настоящее время в Томске это редкая практика. Работать удаленно с такими объектами очень сложно; необходимо, чтобы на месте были специалисты, хорошо понимающие специфику. Надеемся на новую волну архитекторов, которые смогут включиться в работу и взять на себя подобные проекты. У нас есть такие молодые специалисты — они активно участвуют в работе, видят пример коллег, ранее успешно реализовавших подобные проекты. Уверены, что в будущем мы еще столкнемся с подобными объектами в Томске, и возможно, нам в будущем придется еще раз поработать и с объектами культурного наследия, аналогичными этому.

Ну и, конечно, объект заиграл новыми красками, в основном благодаря благоустройству. Например, со всех сторон, кроме одной, вход в здание расположен на уровне земли. В процессе проектирования благоустройства необходимо было учесть все эти отметки, соблюдая уклоны и другие параметры, чтобы вода не стекала к зданию. Мы разработали технологическое решение и определенным образом выполнили работы по отмостке, чтобы эффективно отвести воду от здания. Также мы «подстроили» уровень так, чтобы со всех сторон было удобно заходить в здание с уровня земли. Благодаря этим мерам объект заиграл по-новому. Мы считаем, что это очень важно для его полноценного восприятия и эксплуатации.

Бизнес, который у нас здесь существует, — это, например, «Торта», а также наш отдел продаж. Они довольны — это очень комфортно для клиентов и сотрудников: не нужно подниматься по ступенькам, отсутствуют высокие пороги. Такой элемент инфраструктуры очень важен. Эта безбарьерная среда распространяется и на весь микрорайон в рамках благоустройства. Поэтому, когда здесь работал еще один автор проекта — Мирослав Штука — он, увидев это здание, сразу захотел сделать входную площадь в рамках проекта благоустройства, поработать с отметками и уровнями.

Сейчас мы наблюдаем, что другие застройщики, например «Брусника» в Тюмени, восстанавливают целый квартал рядом со своим офисом. Они выкупают исторический объект неподалеку и поэтапно восстанавливают такие объекты культурного наследия, создавая вокруг себя квартал из исторических зданий и привлекая туда бизнес. Аналогичные примеры есть и в Новосибирске. Хорошо, что эта практика развивается и получила широкое распространение — все уже почувствовали эффект этой «моды». Это очень важная и полезная работа, которую стоит продолжать и развивать в нашем городе.