«Такого раньше в Томске не было, это уникальный подход к работе с огромной территорией»

Комплексное развитие территорий. Что это такое в целом? Что это значит для застройщика, для города, для жителей?

Комплексное развитие территорий (КРТ) — это совокупность мероприятий, направленных на улучшение жизни людей, которые будут жить на этой территории, а также на ее эффективное использование. Комплексный подход включает в себя не только строительство домов, но и благоустройство, строительство социальных объектов, таких как школа, детский сад, поликлиника, а также обеспечение этой территории необходимой транспортной инфраструктурой — то есть улично-дорожной сетью, которая проектируется в составе территории. Таким образом девелопер предлагает комплексное решение, которое как раз и удовлетворяет всем потребностям граждан, живущих на данной территории.

В проектах строительства микрорайонов, реализованных другими застройщиками, точно так же закладывались и детские сады, и дороги. В чем заключается отличие подхода в рамках КРТ от предыдущего опыта?

КРТ, как понятие, встречается уже в первой статье градостроительного кодекса, Федеральным законом № 494-ФЗ от 2020 года был введен единый механизм редевелопмента на территорий всей страны, создавая необходимые условия для обновления застройки в городах, в том числе, предусмотрены мероприятия, необходимые для реализации комплексного развития территорий. К тому же КРТ бывает нескольких видов. Если мы говорим о комплексном развитии территорий по инициативе правообладателей земельных участков, то здесь «1&3 Концепт Девелопмент» является, пожалуй, первой компанией, заключившей такой договор КРТ в городе Томск. Их у нас уже два — по территории «Михайловского парка-квартала» и по территории «Парапарка».

Как указано выше, закон предусматривает общие принципы и подходы к проектированию территорий, попадающих под комплексное развитие.
Но у каждой территории есть свои особенности, которые заключаются, в первую-очередь в ее расположении, истории, так как на этой основе рождается концепция будущей застройки. В нашем случае, обе территории – это площадки бывших заводов, еще и расположенные в центре города – ул. Пушкина и ул. Енисейская. Поэтому, для нас это большая ответственность, сделать эту территорию комфортной, отвечающей современным требованиям томичей.

Например, мы дополнительно разрабатываем проектную документацию на благоустройство территории, предусматриваем в проекте велодорожки, бульвары, функциональное зонирование, чтобы учесть интересы разновозрастных групп населения. Только в Михайловском парк-квартале, проектом предусмотрено около восьмидесяти видов растений, в том числе крупномерные деревья.

По итогам участия в конце 2024 года в конкурсе - национальная премия в области «зеленого» строительства и эксплуатации Green Standard Awards, которая призвана отмечать и поощрять достижения в области зеленого строительства, повышенного качества среды проживания и устойчивого развития, мы получили номинацию в категории «МКД» - лучший социальный дизайн и развитие комьюнити. Для нас это достижение и одновременно хороший показатель нашей работы в развитии территорий, учитывая, что география премии: Россия, страны ЕАЭС, БРИКС.

Есть ли какие-то требования в рамках КРТ, которые обязуют застройщика сначала выполнить все перечисленные в нем пункты, и только потом сдавать проект. Или сдача объектов происходит постепенно?

Есть срок реализации комплексного развития. Он предусмотрен договором. Если мы берем территорию «Парапарка», то срок реализации и социальных объектов, и самого строительства сейчас составляет 15 лет. И 10 лет — по территории «Михайловского парк-квартала». То есть все будет происходить поэтапно. Стоит подчеркнуть, что это максимальные сроки, своего рода подстраховка и для девелоперов, и для администрации тоже. Потому что рынок у нас своеобразный, что-то меняется, появляются нововведения.

Администрация тоже должна со своей стороны проделать работу в рамках договора КРТ. Таким образом, обязательства на себя берут как девелопер, так и администрация.

А какие это обязательства, например, со стороны администрации?

Утвердить проект планировки и межевания территории, принять от нас в собственность земельные участки, проектно-сметную документацию, прошедшую государственную экспертизу на объекты социальной и транспортной инфраструктуры, чтобы построить эти объекты. В нашем случае это будет образовательный кластер — школа и детский сад. Здесь еще есть такая история: после заключения договора КРТ мы сейчас занимаемся разработкой проекта планировки территории. После утверждения проекта планировки территории, приступим к проектированию образовательного кластера — детского сада и школы.

Сколько времени занимает вся подготовительная история? В новом подходе это удается делать быстрее? Вы ведь такие первопроходцы в этом смысле…

На заключение договора КРТ мы потратили около двух лет. То есть, это подготовка территории, создание концепции. Теперь в течение 15 лет формально по договору мы должны проект реализовать.

Проекты как-то защищаются перед администрацией? Она вносит свои корректировки?

Конечно. Еще какие! У нас проходят совещания, у нас рождаются протоколы разногласия. На этапе утверждения проекта планирования территории администрация вносит свои замечания. И дальше мы, конечно, уже договариваемся — где-то снимаем эти замечания, где-то находим компромисс, где-то соглашаемся. Это рабочие моменты, но легкими их не назовешь.

Если говорить о нововведениях, можно отметить, что в основу КРТ сейчас ложится мастер-план, а раньше ориентировались на генеральный план застройки. Вообще, мастер-планирование — это больше европейский подход. То есть каждый город в Европе имеет свой мастер-план. Для Томска мастер-план пока не разработан, хотя наш город вошел в перечень 200 российских городов, для которых необходимо его утверждение.

В чем отличие от генплана? Генеральный план – проект территориального планирования. Мастер-план – проект социо-территориального стратегирования. Например, если открыть генплан Томска (он у нас от 2007 года), мы увидим определенные моменты, противоречащие тому, что уже реализовано. То есть он не актуальный.

По сути генеральный план устанавливает общие принципы организации территории. Мастер-план отличается более высокой степенью проработки и детализации планировочных, архитектурных и ландшафтных решений. В мастер-план можно более оперативно вносить изменения, определить комплексный подход к развитию территории в соответствии с общей концепцией.

Как они будут друг с другом уживаться — генплан и мастер-план? Или, когда будет разработан мастер-план, генплан аннулируется?

Генеральный план является основой для разработки других градостроительных документов, таких как правила землепользования и застройки, проекты планировки и межевания и др. Это официальный документ, утверждаемый на уровне муниципалитета или области. Мастер-план может быть авторским концептуальным документом, который согласовывается с органами власти. Детальная проработка мастер-плана способствует управлению проектом и его успешному воплощению.

Тогда еще раз, возвращаясь к первому вопросу, о том, что вы первопроходцы КРТ. Почему проекты других девелоперов в Томске не попадают под КРТ? Все-таки не до конца понятна разница…

Как правило во многих других проектах речь идет о точечной застройке, это маленькие земельные участки, если сравнивать с нашими. Например, комплексное развитие территории Парапарка — это площадь в 17 гектаров.
Мы первые, кто заключил договор на КРТ именно по инициативе правообладателя. Есть еще другие механизмы и виды КРТ, когда инициатором комплексного развития территории может выступать администрация, такие проекты у нас в городе тоже реализуются.

Особенность нашего механизма также в том, что всем правообладателям еще нужно договориться — не только городу, но и инвесторам, владельцам земельных участков, которые находятся на территории, чтобы реализовать ее комплексно. В «Михайловском» история как раз в том, что несколько физ- и юрлиц договорились и реализовали такой договор вместе с администрацией. Это сложнее. Но, на наш взгляд, такая модель более эффективна, потому что интересы всех сторон сразу учитываются.

С точки зрения застройщика это хорошо, использовать такой подход?

Конечно, это позволяет быстрее решать вопросы административного характера. Все замотивированы. Девелопер замотивирован, чтобы с администрацией расставить точки над «i» — когда, что и кто будет делать — и дальше спокойно работать в соответствии с договором. А администрация замотивирована в том, чтобы строительство велось, но при этом девелопер не забывал об объектах, необходимых городу, чтобы он их учитывал. Это же не только школы, это и дороги, и остановки, и все что угодно.

А кто это делает — застройщик или это уже обязательство администрации города?

Мы берем на себя обязательства по проектированию таких объектов, потому что понимаем, что если отдать это городу, то делаться это будет очень долго — хотя бы потому, что необходимо будет найти средства на проектирование таких объектов. В наших интересах сделать быстрее, и мы готовы профинансировать проект за свой счет. Несмотря на то, что это будет в дальнейшем городское имущество. То же самое и с дорогами. Обычно девелоперы при реализации крупных проектов берут на себя такую финансовую нагрузку. К сожалению, они понимают, что иначе реализовать проект практически невозможно, очень сложно.

То есть, существует высокая вероятность, что жители дождутся, например, строительства поликлиники, если она заявлена в рамках сроков договора КРТ? Гарантии есть?

Да, конечно, в пятом квартале Парапарка у нас предусмотрена поликлиника. После утверждения, проекта планировки территории Парапарка, у нас есть обязательства, предусмотренные договором с администрацией, построить такую поликлинику. По итогу комплексного развития мы получаем практически самодостаточную территорию, в которую включены как раз все необходимые для граждан объекты инфраструктуры: коммунальная, социальная, транспортная.

Если смотреть обывательским взглядом, получается, что это мини-город в масштабах города.

Да, но мы все-таки, когда пытались реализовывать этот проект, стремились по максимуму интегрироваться. Когда мы с вами были на территории «Парапарка», говорили, что у нас условно есть две концепции жилья в индустриальной и концептуальной части территории, это два разных подхода к проектированию. Объединяет эти части образовательный кластер. Когда есть концепция в планировании можно сделать много интересного.

Если обратиться к европейской практике, там школа становится центром городской жизни, она открытая, в ней нет проходных, заборов. И люди воспринимают это здание как общественное пространство, то есть библиотекой школы могут пользоваться жители микрорайона или даже города, там проходят какие-то мероприятия. Спортивные объекты также эксплуатируются в интересах города. Если бы мы могли ориентироваться на эти «лучшие практики», было бы неплохо.

Законодательство трансформируется, меняется, становится гибче — появилась возможность делать совмещенные объекты — кластеры, и это уже хорошо, потому что, условно говоря, это более эффективное использование городского пространства. Каждый участок становится более многофункциональным. Мы попытаемся сделать такую инновацию в городе, конечно, в рамках действующих норм и правил, если они не поменяются. Прогрессивные девелоперы, которые делают подобные кластеры, например, «ПИК», конечно сталкиваются с необходимостью соблюдения нормативов. Заборы надо строить! (Улыбается.)

Тогда вопрос по поводу всей территории района: раз она интегрирована в город, значит, она не будет закрыта этими самыми заборами?

Здесь никаких ограничений не будет, это городская улица, по ней можно будет проходить, проезжать. Единственное, если мы рассматриваем часть территории - квартал, то у него есть функционально приватные зоны, двор без машин, куда посторонние люди не попадают. Но заборы мы не предусматривали, мы пошли на такой эксперимент. Не знаю, примут ли это жители… Концептуальная часть территории, по сути, это жилье класса «комфорт-плюс» и индустриальная часть территории с рядовой застройкой за счет благоустройства будет связана в одну концепцию.

Если складывается такая ситуация, что со временем меняется законодательство, что-то не получается реализовать, как в таком случае вы поступаете?

Ставим проект на паузу или корректируем, вносим изменения в проектную документацию, либо не реализовываем. Это риски, которые учитываются. Но это район внутри города и, если какого-то объекта из-за каких-то экономических причин или форс-мажоров не возникло, то в общем-то можно пользоваться городской инфраструктурой. И что еще интересно — мы часть социальных объектов интегрировали в кварталы. Так здесь есть два частных детских сада, и даже если муниципальный не построен, квартал обеспечен местами в частном детском саду. По крайней мере потребность закрыта, и люди смогут спокойно воспользоваться этой функцией.

Вопрос про общественную доступность: вы говорите, что всё интегрировано с тем, что есть, но это как-то будет корректироваться все-таки в лучшую сторону? Будут ли какие-то транспортные маршруты дополнительно сюда пускаться, ведется ли с администрацией какой-то диалог?

Остановки есть, существующие, в доступности, это все-таки центр города. Город не планировал запускать внутрь территории маршрутный транспорт, потому что его достаточно. Все в рамках нормативов. В принципе, оснований пускать сюда общественный транспорт нет. И честно говоря (это лично мое мнение, не девелопера, скажем так), надо больше ходить пешком. Общественный транспорт в такой доступности — это нормально. У нас также проектируются велодорожки, бульвары. Есть интересные решения по благоустройству, по концептуальному кварталу.

В индустриальной части квартала, где построен дом, уже реализована велодорожка, и планируется ее продолжение, так как она будет связывать весь микрорайон, все кварталы, то есть это будет велодорожная сеть.

Сейчас, на этапе разработки проекта планировки территории, детально прорабатывается схема транспортной инфраструктуры территории, где, конечно же, мы будем учитывать все моменты связанные с общественным транспортом и остановками.

С точки зрения безопасности, если проезды сквозные, значит, будут проезжать и машины. Какие-то решения для обеспечения безопасности пешеходов внедряются?

У нас предусмотрена безбарьерная среда, двор без машин. Это особенности проектирования территории. План предполагает наличие бульвара, велодорожек, которые идут внутриквартально. И уже в первом квартале, вот как раз посередине, появится бульварная часть, где люди могут гулять, ходить, наслаждаться природой. Точно так же будет во втором квартале — видите, часть бульвара рядом с соцобъектом, с выходом дальше на проспект Кирова.

А какие у вас планы по озеленению территории?

Буквально вчера считали, сколько типов растений у нас будет на первом сданном доме, получилось около 50 видов только вокруг одного дома.

В КРТ есть какие-то требования, что должно быть высажено столько-то гектаров зелени?

Нет, существуют требования в проекте планирования территорий. Есть градостроительные нормы и правила, что минимальная обеспеченность у объекта капитального строительства должна быть 20%, например. Конечно, мы все эти градостроительные нормы и правила соблюдаем, и так, чтобы было меньше не будет, а вот больше — да.

Что касается озеленения, речь не о простых газонах, которые делают в подавляющем большинстве проектов, мы используем массивы кустарников, крупные деревья для высадки. Уже на вводе в эксплуатацию двор выглядит вполне зеленым.

Озеленение можно назвать нашей особенностью. Да, есть нормы, но и внутри самой компании у нас есть свои нормы, мы это продвигаем. Сейчас как раз разрабатывается единый стандарт, и все наши проекты будут отличаться экологичностью, особенным озеленением. Мы создаем отдельную проектную документацию на благоустройство, где учтен каждый кустик — вот те 50 видов растений, и это только на территории первого квартала — такая детализация разрабатывается дополнительно к проектной документации.

Приведу в пример внутренний двор в «Михайловском» — это двор-сад, такая концепция. Это место, где можно выйти погулять, отдохнуть, насладиться единением с природой — птичками, растениями, насекомыми. Птицам нужны заросли, мы это обеспечиваем, и они там живут. Предусмотрены и цветущие растения — для пчелок и прочих насекомых. Это забота обо всех.

В рамках КРТ и нашего «1&3-комьюнити» планируем и дальше продвигать свой подход, когда мы не просто берем территорию, обустраиваем и благоустраиваем ее, мы в первую очередь работаем с людьми. Для нас этот человеческий контакт очень важен. Мы не бросаем людей после ввода в эксплуатацию, делаем так, чтобы их жизнь была интереснее и безопаснее.

Причем речь идет не только о жителях, но и о любом горожанине-пользователе этой территории, который может на ней оказаться. Такого раньше в Томске не было, это уникальный подход к работе с огромной территорией, формирование особого сообщества. На данный момент это никем еще не реализовано.
Развитие комьюнити в том числе сказывается и на развитии ответственности за территорию, на которой ты живешь. И зачастую, по крайней мере в «Михайловском» мы это уже видим, люди интересуются, спрашивают, что за цветы высажены, что за растения, как их вырастить. Мы прививаем вкус и новый образ жизни.